L’obbligatorietà di istituire il fondo ex art. 1135 c.c. per i lavori straordinari e la possibilità del pagamento a stati di avanzamento

Il tema del fondo obbligatorio previsto dall’articolo 1135 del Codice Civile italiano è centrale nella gestione condominiale, specialmente quando si tratta di lavori straordinari. Questo articolo analizza la normativa vigente, le implicazioni giuridiche e gestionali, nonché le possibili eccezioni nel caso di contratti di appalto con pagamento graduale.

Obblighi e normativa di riferimento

L’articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice Civile stabilisce che l’assemblea condominiale deve deliberare la costituzione di un fondo apposito per i lavori straordinari. Tale obbligo è inderogabile e qualsiasi delibera che si discosti da questa disposizione risulta nulla, come confermato da numerosi orientamenti giurisprudenziali.

La ratio della norma è garantire la tutela di tutti i condomini e assicurare una gestione finanziaria trasparente e ordinata. In altre parole, il fondo rappresenta un’anticipazione delle somme necessarie per coprire le spese straordinarie, prevenendo situazioni di morosità o inadempienza.

Giurisprudenza rilevante

Un esempio di applicazione concreta della norma è fornito dalla sentenza del Tribunale di Genova, n. 382 dell’11 febbraio 2025, secondo cui è nulla una delibera condominiale che ometta la costituzione del fondo, anche qualora l’appaltatore accetti questa scelta. Tale omissione è considerata dannosa non solo per i singoli condomini, ma anche per l’amministrazione condominiale.

Pagamenti a stati di avanzamento: eccezioni e flessibilità

L’articolo 1135 c.c. prevede un margine di flessibilità per la costituzione del fondo in relazione ai contratti d’appalto che stabiliscono pagamenti graduali in base all’avanzamento dei lavori. In questi casi, è possibile costituire il fondo in misura proporzionale alle somme richieste per ciascuno stato di avanzamento. Questo approccio consente una gestione più dinamica e coerente con le esigenze operative, mantenendo comunque il rispetto delle disposizioni legislative.

Implicazioni per la gestione condominiale

L’istituzione del fondo comporta diversi vantaggi:

Tutela finanziaria: Previene possibili mancanze di liquidità.
Trasparenza: Garantisce una gestione chiara delle risorse.
Coesione condominiale: Riduce il rischio di conflitti tra condomini.

Tuttavia, richiede una rigorosa pianificazione e una comunicazione efficace con tutti i partecipanti dell’assemblea.

Conclusioni

Il rispetto dell’art. 1135 c.c. è fondamentale per garantire la legalità e la sostenibilità dei lavori straordinari condominiali. La giurisprudenza, come dimostrato dalla sentenza del Tribunale di Genova, sottolinea l’importanza di attenersi alle disposizioni normative, anche nel caso di accordi più flessibili con gli appaltatori.

L’obbligatorietà di istituire il fondo ex art. 1135 c.c. per i lavori straordinari e la possibilità del pagamento a stati di avanzamento